--- titulo: Lotes con financiación directa: cómo funciona el crédito con la constructora descripcion: Cómo funciona el crédito directo con la constructora: separación, cuota inicial, plazos, intereses, escritura y qué proyectos de lotes lo ofrecen hoy. url: https://ortizfincaraiz.com/blog/lotes-con-financiacion-directa/ actualizado: 2026-11-01 idioma: es-CO fuente: Ortiz Expertos en Finca Raíz --- # Lotes con financiación directa: cómo funciona el crédito con la constructora La financiación directa te deja pagar un lote por etapas a la constructora, sin banco de por medio. Aquí verás cómo se arma el plan de pagos, qué mirar en la promesa antes de firmar y qué proyectos la ofrecen hoy, según sus fichas. ## La respuesta corta La financiación directa es un **crédito que te da la constructora del proyecto**, sin banco de por medio. Separas el lote, pagas una cuota inicial y el saldo se va en cuotas mensuales durante el plazo de cada proyecto. Intereses, escritura y atrasos quedan escritos en la **promesa de compraventa**. Las condiciones pueden cambiar; revísalas en la ficha antes de separar. - **Separación desde:** $500.000 (Según el proyecto) - **Plazo hasta:** 48 meses (Desde 3 meses, según el proyecto) ## Lo más importante - El crédito directo lo da la constructora de cada proyecto, no un banco ni Ortiz: las condiciones quedan escritas en la promesa de compraventa. - El plan tiene tres partes: separación (hoy desde $500.000), cuota inicial y saldo en cuotas mensuales, con plazos de hasta 48 meses según el proyecto. - Varias fichas ofrecen crédito sin intereses y sin estudio en Datacrédito, pero eso no quita obligaciones: si te atrasas, aplica lo que diga la promesa. - Pregunta siempre cuándo te escrituran: en unos proyectos al terminar de pagar y en otros antes, con hipoteca a favor de la constructora. ## ¿Qué es la financiación directa de un lote? Con la financiación directa le pagas el lote por partes a la constructora o al dueño del proyecto, sin que un banco o una cooperativa se meta en el negocio. Quien te vende es el mismo que te da el plazo, y por eso mucha gente lo llama crédito directo o crédito con la constructora. En la práctica va así. Apartas el lote con un primer pago, firmas una promesa de compraventa, pagas una cuota inicial y el resto lo abonas mes a mes durante el plazo del proyecto. Cuando completas lo pactado, o antes si así quedó escrito, se firma la escritura en notaría. Algo que aclaramos siempre es que **en Ortiz no prestamos dinero**. El crédito es de la constructora de cada proyecto y las condiciones las pone ella. Nuestro trabajo es mostrarte las opciones, explicarte el plan de pagos, revisar contigo los papeles y acompañarte hasta la escritura. Hoy tenemos {n_proyectos} proyectos publicados y cada ficha trae un simulador con la separación, la cuota inicial y el plazo. De uno a otro cambian los montos, los meses, si hay intereses y cuándo se escritura. Esas diferencias son las que vamos a revisar contigo aquí. ## ¿En qué se diferencia de un crédito con el banco? Si vas al banco, lo primero es el estudio de crédito. La entidad revisa tus ingresos, tu historial en las centrales de riesgo y tu capacidad de pago. Si te aprueba, le paga al vendedor y tú quedas debiéndole al banco, con intereses y casi siempre con una garantía, como una hipoteca o un pagaré. Con la financiación directa, la deuda es con la constructora y cada proyecto decide qué te pide. Varias fichas dicen que no hacen estudio en centrales de riesgo ni piden fiadores, y algunas ofrecen el plan sin intereses. A cambio, los plazos se cuentan en meses y no en años, y en muchos casos el lote se escritura al final. - Quién presta: en el banco, la entidad financiera; en la financiación directa, la constructora del proyecto. - Estudio de crédito: el banco siempre lo hace; en la financiación directa depende de cada proyecto. - Intereses: el banco los cobra; en la financiación directa hay proyectos al 0 % y otros con tasa, según su ficha. - Plazo: el banco suele prestar a varios años; la constructora, a meses. - Respaldo: en el banco, hipoteca o pagaré; en la financiación directa, la promesa de compraventa y, según el proyecto, un pagaré o una hipoteca. Ninguna de las dos gana por regla. Si tienes buen historial y quieres un plazo largo, un crédito bancario puede servirte para una parte de la compra. Si prefieres no endeudarte con una entidad financiera, o tu historial no te ayuda, la financiación directa te deja empezar con lo que puedes pagar cada mes. Revisamos las demás opciones en [¿se puede financiar un lote?](/blog/financiar-un-lote/). ## ¿Cómo se calcula el plan de pagos? Todo plan de financiación directa se arma con las mismas tres piezas. Cuando las tienes claras, puedes poner dos proyectos distintos lado a lado y compararlos con la misma vara. ### 1. Separación Es el primer pago y sirve para apartar el lote que elegiste mientras se prepara la promesa. En nuestro inventario arranca en {separacion_desde}, según el proyecto. Pregunta siempre si la separación se abona al precio del lote y qué pasa con ella si desistes antes de firmar la promesa. ### 2. Cuota inicial Es el segundo pago, que normalmente se hace al firmar la promesa o pocas semanas después. Se fija de dos maneras, como porcentaje del precio o como un valor fijo. Según sus fichas, Bruselas pide desde 30 % de cuota inicial, y Aqua Reservado, El Tesoro Campestre y La Primavera piden 30 %. La mayoría de los demás proyectos maneja un valor fijo, que ves en el simulador de cada ficha. ### 3. Saldo a plazo Lo que queda después de la separación y la cuota inicial se reparte en cuotas mensuales. Si el plan es sin intereses, todas las cuotas valen lo mismo y la cuenta sale sola. Si tiene intereses, la cuota sube, y ahí conviene pedir la tabla de pagos completa, mes por mes. Dicho en palabras, al precio del lote le restas la separación y la cuota inicial, y lo que queda es el saldo. Ese saldo, dividido entre los meses del plazo, da tu cuota mensual cuando no hay intereses. Un plazo más largo baja la cuota, pero no el precio. Pagas lo mismo, solo que en más tiempo. No hace falta hacer la cuenta a mano, porque cada ficha de proyecto tiene un simulador donde eliges el plazo y ves el valor de la cuota. Haz el ejercicio con dos o tres plazos y quédate con la cuota que podrías pagar incluso en un mes flojo. El plazo más largo no siempre es el que más te conviene. Por fuera del precio quedan los gastos de escritura y registro, el impuesto predial desde que el lote es tuyo y, en conjuntos y condominios, la cuota de administración. Súmalos aparte desde el principio. Te explicamos los conceptos en [cuánto cuesta escriturar un lote](/blog/costos-de-escritura/). ## ¿Se puede comprar un lote sin Datacrédito? Sí, en varios proyectos. Es de lo que más nos preguntan, porque mucha gente busca lotes sin Datacrédito o lotes a cuotas sin banco. Esto es lo que dicen las fichas: - [Attalea Campestre](/proyectos/attalea-campestre-melgar/) (Melgar), [Miradores de Primavera](/proyectos/miradores-de-primavera-granada/) y [Miradores de San Antonio](/proyectos/miradores-de-san-antonio-granada/) (Granada): crédito directo al 0 % de interés, sin estudio en Datacrédito, sin consultas bancarias y sin fiadores. - [El Oasis Ecológico](/proyectos/el-oasis-carmen-de-apicala/) (Carmen de Apicalá): financiación sin intereses y sin estudio de crédito. - [Condominio Cielito Lindo](/proyectos/condominio-cielito-lindo-flandes/) (Flandes): financiación directa sin estudios crediticios, sin fiadores y sin intereses. - [La Primavera](/proyectos/la-primavera-quimbaya/) (Quimbaya): pago directo, sin banco ni centrales de riesgo, con un plazo corto y negociable. Ahora, lo que eso significa y lo que no. Que no te consulten en una central de riesgo quiere decir que la constructora no condiciona la venta a tu historial. No quiere decir que no haya compromisos. Firmas una promesa con fechas y valores y, en muchos casos, un pagaré, que es un documento en el que te comprometes a pagar una suma y que el acreedor puede cobrar ante un juez si no cumples. Pregunta también si la constructora reporta a las centrales de riesgo cuando alguien se atrasa. En Colombia, para reportar a una persona hace falta su autorización previa y un aviso antes del reporte. Si firmas esa autorización entre los papeles de la compra, un atraso podría terminar en tu historial. En los proyectos cuya ficha no habla del estudio de crédito, pregúntanos y lo confirmamos con la constructora antes de que separes. ## ¿Qué proyectos tienen financiación directa hoy? Estos son los proyectos publicados con plan de pagos en su ficha. El plazo máximo y el beneficio están tal como aparecen en cada ficha. Las condiciones son de cada constructora y pueden cambiar; confírmalas con nosotros antes de separar. | Proyecto | Municipio | Plazo máximo | Cuota inicial | Lo que dice su ficha | |---|---|---|---|---| | Miradores de Primavera | Granada | 48 meses | Valor fijo | Crédito directo al 0 % de interés, sin estudio en Datacrédito, sin consultas bancarias y sin fiadores | | Miradores de San Antonio | Granada | 48 meses | Valor fijo | Crédito directo al 0 % de interés, sin estudio en Datacrédito, sin consultas bancarias y sin fiadores | | Reservas de Montecarlo | Tocaima | 48 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Attalea Campestre | Melgar | 40 meses | Valor fijo | Crédito directo al 0 % de interés, sin estudio en Datacrédito, sin consultas bancarias y sin fiadores | | Parcelación La Antigua | Carmen de Apicalá | 40 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Lotes de Ricaurte | Ricaurte | 40 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Monte Verde | Melgar | 38 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | El Oasis Ecológico | Carmen de Apicalá | 36 meses | Valor fijo | Financiación sin intereses y sin estudio de crédito | | Condominio Cielito Lindo | Flandes | 36 meses | Valor fijo | Financiación directa sin estudios crediticios, sin fiadores y sin intereses | | Las Ramblas | Melgar | 36 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Jardines de Bellavista | Carmen de Apicalá | 36 meses | Valor fijo | Plan de pagos a tu medida | | Fincas de San Isidro | Carmen de Apicalá | 36 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Cardón Condominio Campestre | Carmen de Apicalá | 36 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Brisas del Río | Cunday | 36 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Sol de Nilo | Nilo | 36 meses | Valor fijo | Escrituración inmediata: si financias, se escritura con hipoteca y te entregan el lote para construir | | Bruselas | Flandes | 24 meses | Desde 30 % | Precio de preventa | | Oasis Parcelación | Carmen de Apicalá | 24 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Cancún Reservado | Carmen de Apicalá | 24 meses | Pregúntanos | Pregunta las condiciones vigentes | | Aqua Reservado | Flandes | 12 meses | 30 % | Pregunta las condiciones vigentes | | El Tesoro Campestre | Flandes | 12 meses | 30 % | La constructora asume el 50 % de los gastos notariales | | Condominio Mirador de Anapoima | Anapoima | 12 meses | Valor fijo | Pregunta las condiciones vigentes | | Balsillas II | Granada | 12 meses | Pregúntanos | Escrituración inmediata | | La Primavera | Quimbaya | 3 meses, negociable | 30 % | Empieza a construir de inmediato | Condiciones según la ficha de cada proyecto. La separación, la cuota inicial exacta y el valor de cada cuota salen en el simulador de la ficha. La tabla se lee así. El plazo máximo es el número más alto de meses que permite la ficha para pagar el saldo; puedes elegir uno más corto. La cuota inicial dice si es un porcentaje del precio o un valor fijo. En la última columna va el beneficio que destaca la ficha, si lo tiene. Hay casos que se salen de lo común. Sol de Nilo y Balsillas II hablan de escrituración inmediata. El Tesoro Campestre dice que la constructora asume la mitad de los gastos notariales. La Primavera tiene el plazo más corto, de 3 meses negociables, porque está pensada para empezar a construir de inmediato. [Bruselas](/proyectos/bruselas-flandes/), en Flandes, es nuestro lanzamiento más reciente. Está en preventa, con precio de preventa según su ficha, y hoy marca el precio de entrada del inventario, con lotes desde {precio_min}. Los plazos en los proyectos publicados van de {plazo_minimo} a {plazo_maximo} meses. ## ¿La financiación directa cobra intereses? Depende del proyecto. Varias fichas lo dicen sin rodeos. Attalea Campestre y los dos Miradores de Granada ofrecen crédito directo al 0 % de interés, y El Oasis Ecológico y Cielito Lindo, financiación sin intereses. En esos casos, la suma de tus cuotas es igual al saldo que financiaste. Cuando la ficha no lo dice, pregunta tres cosas antes de firmar: - Si el saldo tiene intereses y cuál es la tasa. - Si la tasa es fija o puede cambiar durante el plazo. - Cuál es el interés de mora, es decir, el que se cobra cuando pagas tarde. En Colombia ningún interés puede pasar la tasa de usura, que certifica la Superintendencia Financiera. Si en un contrato ves una tasa que no entiendes, pídenos que la revisemos contigo. Pregunta también si el precio cambia según la forma de pago. En algunos proyectos el valor puede variar entre pagar de contado y financiar, o según la manzana y el tamaño del lote. Pide que el precio que te aplica quede escrito en la promesa. ## ¿Cuándo te escrituran el lote? Es la pregunta más importante después del precio, porque la escritura registrada es la que te hace dueño. Hay tres escenarios comunes: - Escritura al terminar de pagar. Mientras pagas, tu derecho está en la promesa de compraventa. Cuando completas el precio, se firma la escritura en notaría y se registra. Es lo más común en la financiación directa. - Escritura antes, con hipoteca. Se firma la escritura a tu nombre y, al mismo tiempo, una hipoteca a favor de la constructora que respalda el saldo. Cuando terminas de pagar, se cancela la hipoteca. Según su ficha, así funciona [Sol de Nilo](/proyectos/sol-de-nilo/): si financias, se escritura con hipoteca y te entregan el lote para que construyas. - Escritura inmediata de contado. Si pagas todo, se escritura de una vez. [Miradores de San Antonio](/proyectos/miradores-de-san-antonio-granada/), por ejemplo, dice en su ficha que la escritura es inmediata porque el urbanismo ya está terminado. Con la escritura al final, el lote sigue a nombre de la constructora mientras pagas. Por eso hay que revisar bien sus papeles y exigir una promesa clara. Con la escritura anticipada ya eres dueño, pero con una hipoteca encima, y si no pagas, la constructora puede hacerla efectiva. Pregunta también cuándo te entregan el lote y si puedes construir antes de terminar de pagar. Y suma los gastos de notaría y registro, que se pagan aparte del precio. La escritura la firma la notaría; nosotros te acompañamos en la escrituración y revisamos contigo la minuta antes de la firma. ## ¿Qué pasa si te atrasas en una cuota? Pasa lo que diga el contrato. Esta parte de la promesa se lee con calma antes de firmar, no cuando ya hay un problema. Lo usual es encontrar: - Intereses de mora por los días de retraso. - Arras o una cláusula penal: una suma que pierde la parte que incumple. - La posibilidad de terminar el contrato si el atraso sigue, con la devolución de lo pagado menos la penalidad pactada. Pregunta cuántas cuotas de atraso permite el contrato antes de terminarlo, cuánto te devuelven si desistes y en qué plazo. Si ves que un mes no vas a llegar, habla con la constructora antes de la fecha de pago. A veces hay forma de reorganizar el plan, pero solo si se pide a tiempo. ## ¿Qué debe decir la promesa de compraventa? La promesa es el contrato en el que tú y el vendedor se comprometen a firmar la escritura más adelante. En la financiación directa es el documento que manda. Revisa que tenga: - Los nombres y la identificación del comprador y del vendedor. - El lote identificado: manzana, número, área y, si ya existe, la matrícula inmobiliaria. - El precio total y el plan de pagos: separación, cuota inicial, número de cuotas, valor y fechas. - Si hay intereses, de cuánto son, y cuál es el interés de mora. - La fecha y la notaría donde se firmará la escritura, o la condición que la activa. - Qué pasa si alguna de las partes incumple: arras, cláusula penal y devolución de dinero. - La cuenta a la que pagas, que debe estar a nombre de la constructora o del vendedor que firma. Antes de firmar, revisa también los papeles del predio, que son el certificado de tradición y libertad, el uso del suelo y la licencia de urbanismo. Te dejamos la lista en [qué papeles revisar antes de comprar un lote](/blog/papeles-para-comprar-un-lote/). ## ¿Qué ventajas y qué riesgos tiene? ### Ventajas - Empiezas con poco: separación y cuota inicial, y el resto mes a mes. - No dependes de que un banco te apruebe el crédito. - En varios proyectos, según su ficha, no hay intereses. - El trato es directo con quien vende: si surge algo, sabes con quién hablar. ### Lo que hay que vigilar - Los plazos son cortos y la cuota puede quedar más alta que con un crédito a varios años. - La escritura suele llegar al final: mientras tanto, tu respaldo es la promesa. - Las condiciones cambian de un proyecto a otro y en el tiempo. Lo que vale es lo que firmes. - Si el proyecto está en obra o en preventa, pregunta las fechas de entrega del urbanismo y de las zonas comunes. Si te interesa un proyecto en preventa, como Bruselas, lee también [qué revisar al comprar un lote en preventa](/blog/comprar-lote-en-preventa/). ## ¿Cómo te acompañamos? En el equipo Ortiz te ayudamos a comparar proyectos con la misma vara, mirando la cuota mensual, el plazo, los intereses, cuándo se escritura y qué incluye cada lote. Te enviamos la ficha y el simulador, organizamos la visita presencial o por videollamada, revisamos contigo la promesa antes de firmar y te acompañamos en la escrituración. Escríbenos por WhatsApp con la cuota que puedes pagar al mes y te mostramos los proyectos que encajan, o déjanos tus datos en la página de [contacto](/contacto/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Puedo comprar un lote sin Datacrédito? En varios proyectos, sí. Según sus fichas, Attalea Campestre, Miradores de Primavera y Miradores de San Antonio dan crédito directo sin estudio en Datacrédito ni fiadores, y El Oasis Ecológico financia sin estudio de crédito. Igual firmas una promesa con fechas y valores que debes cumplir. ### ¿La financiación directa cobra intereses? Depende del proyecto. Algunas fichas dicen 0 % de interés, como Attalea Campestre o los Miradores de Granada. En los demás, pregunta la tasa y el interés de mora antes de firmar. ### ¿Cuándo me escrituran si pago a cuotas? Lo dice la promesa. Lo común es escriturar cuando terminas de pagar, pero hay proyectos, como Sol de Nilo, que según su ficha escrituran de inmediato con hipoteca si financias. Te acompañamos en la escrituración. ### ¿Qué pasa si me atraso en una cuota? Se aplica lo que firmaste: puede haber intereses de mora, arras o una cláusula penal y, si el atraso sigue, la terminación del contrato. Lee esas cláusulas antes de separar y, si ves que no llegas, habla pronto con la constructora. ### ¿Ortiz me presta la plata para el lote? No. El crédito es de la constructora de cada proyecto. Nosotros te mostramos las opciones, te explicamos el plan de pagos y te acompañamos hasta la escritura. ### ¿Cuánto dinero necesito para empezar? La separación, que hoy arranca en $500.000 según el proyecto, y después la cuota inicial, que puede ser un porcentaje o un valor fijo. Suma aparte los gastos de escritura y registro. --- **Contacto:** WhatsApp +57 317 777 5942 · https://ortizfincaraiz.com/contacto/ · info@ortizfincaraiz.com *Los precios son valores de referencia; cada compra se cotiza de forma personalizada.*