--- titulo: Qué papeles revisar antes de comprar un lote descripcion: Qué documentos pedir para comprar un lote: certificado de tradición y libertad, uso del suelo, predial, licencia, reglamento y promesa. Señales de alerta. url: https://ortizfincaraiz.com/blog/papeles-para-comprar-un-lote/ actualizado: 2026-11-06 idioma: es-CO fuente: Ortiz Expertos en Finca Raíz --- # Qué papeles revisar antes de comprar un lote Antes de separar un lote hay que mirar unos pocos documentos. Aquí va qué dice cada uno, dónde se pide, cómo se lee el certificado de tradición y qué señales deben hacerte frenar. ## La respuesta corta Antes de pagar la separación revisa el **certificado de tradición y libertad**, el **uso del suelo**, los paz y salvo de predial y valorización, y que quien vende tenga la facultad de firmar. Si compras en un proyecto, pide también la licencia de urbanismo y el reglamento de copropiedad, y lee la promesa de compraventa antes de firmarla. ## Lo más importante - El certificado de tradición y libertad dice quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos, falsa tradición u otras limitaciones. Pídelo con máximo 30 días. - El certificado de uso del suelo de la alcaldía confirma si se puede construir, cuánto y si el lote está en zona de riesgo o en la ronda de un río. - Predial y valorización deben estar al día, y en un condominio también la administración, porque las deudas siguen al predio. - En un proyecto, revisa la licencia de urbanismo, el reglamento de copropiedad, quién firma por la constructora y que la promesa tenga fecha de escritura. ## ¿Por qué revisar los papeles antes de separar un lote? La separación es el primer pago. Suele ser un monto pequeño, pero ya te amarra a un lote, y por eso los papeles se miran antes y no después. Muchos problemas no se ven caminando el terreno. Una hipoteca vieja, un embargo, un predio que no se puede dividir, un uso del suelo que no permite vivienda o una franja junto a una quebrada donde no se puede construir solo aparecen en los documentos. Casi todo se consulta en pocos días y sin abogado. Con cinco o seis documentos sabes quién es el dueño, si el lote está libre de deudas y limitaciones, si se puede construir y qué vas a firmar. Si algo no cuadra, ahí sí conviene pedir un estudio de títulos. Los compradores nos preguntan casi a diario qué documentos pedir, y sobre todo cómo se lee el certificado de tradición y libertad y cómo darse cuenta de que un lote tiene problemas. Vamos papel por papel. Al final verás cómo hacemos esta revisión con cada comprador antes de que separe. ## ¿Qué documentos pedir para comprar un lote? Esta es la lista corta. Debajo de la tabla vamos uno por uno, con lo que dice cada documento, dónde se pide y en qué fijarte. | Documento | Qué te dice | Dónde se pide | |---|---|---| | Certificado de tradición y libertad | Quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos o limitaciones | Oficina de Registro de Instrumentos Públicos o en línea en la Superintendencia de Notariado y Registro | | Certificado de uso del suelo | Si el lote es urbano, suburbano o rural y qué se puede construir | Oficina de planeación de la alcaldía | | Paz y salvo de predial | Que el impuesto predial está pago | Secretaría de hacienda de la alcaldía | | Paz y salvo de valorización | Que no hay contribuciones de obras pendientes | Alcaldía o gobernación, según quién la cobró | | Licencia de urbanismo o parcelación | Que el proyecto está autorizado para dividir el terreno y hacer obras | Curaduría urbana u oficina de planeación | | Reglamento de copropiedad | Las reglas del condominio: cuotas, construcción, usos | La constructora o la administración | | Poder o certificado de representación | Que quien firma puede vender | Notaría o Cámara de Comercio | | Promesa de compraventa | Precio, pagos, fechas de escritura y entrega | La redactan las partes antes de firmar | Si compras a una persona y no a un proyecto, la licencia y el reglamento solo aplican cuando el lote está en un condominio o una parcelación. ## ¿Qué es el certificado de tradición y libertad y cómo se lee? Es la hoja de vida del predio, y es el primer papel que conviene pedir cuando te interesa un lote. Lo expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde está el lote, y se puede pedir en línea en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro con el número de matrícula inmobiliaria. Lo puede pedir cualquier persona, no hace falta ser el dueño. Pídelo reciente. Lo usual es que no tenga más de 30 días, porque muestra la situación del predio solo hasta la fecha en que se expidió. Si pasan semanas entre la revisión y la firma, pide uno nuevo antes de escriturar. El certificado tiene una parte de arriba con los datos del predio (matrícula, dirección, área y, a veces, linderos) y una lista de anotaciones en orden de fecha, de la más vieja a la más nueva. Cada anotación cuenta un acto, sea una compra, una hipoteca, un embargo o una división. Cuando lo leemos con un cliente, nos detenemos en estos puntos. - Propietario actual. Es la persona o empresa que aparece como titular en la última compraventa. Debe coincidir con quien te vende o con la constructora del proyecto. - Hipotecas. Si aparece una hipoteca y no tiene una anotación posterior que la cancele, sigue vigente. Hay que levantarla antes de escriturar o dejar por escrito cómo y cuándo se cancela. - **Embargos y demandas.** Un embargo o una demanda inscrita significan que hay un proceso judicial sobre el predio. Es una señal para frenar. - **Falsa tradición.** Indica que alguien transfirió el predio sin ser dueño pleno, por ejemplo, vendiendo derechos de una herencia sin terminar. Pide asesoría antes de seguir. - Servidumbres. Un paso de redes eléctricas, de tubería o de un camino puede limitar dónde y qué construyes. - Patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar. Protegen la vivienda de una familia. Si existen, hay que levantarlas para poder vender. - Usufructo o condiciones. Si otra persona tiene el derecho a usar el predio, o si la venta quedó sujeta a una condición, conviene entender qué implica. - Área y linderos. Compáralos con el plano del proyecto y con lo que ves en el terreno. Cuando un proyecto divide un terreno grande, el certificado del terreno original, que se llama folio matriz, muestra la división, y cada lote nuevo abre su propio folio. Si te van a vender un lote que todavía no tiene matrícula propia, pregunta cuándo se hace la división y en qué estado está la licencia que la autoriza. ## ¿Cómo sé si en el lote se puede construir? Lo dice el uso del suelo, que define el plan de ordenamiento de cada municipio. Según su tamaño, el plan se llama POT, PBOT o EOT. La oficina de planeación de la alcaldía expide el certificado de uso del suelo o un concepto de norma urbanística con la dirección o la matrícula del predio. Ese papel responde cuatro preguntas que conviene tener claras antes de separar. - Clasificación del suelo. Urbano, de expansión urbana, suburbano o rural. De eso depende, por ejemplo, el tamaño mínimo de los lotes y el tipo de licencia. - Usos permitidos. Vivienda, comercio, recreación, agrícola. Si quieres poner un local o alquilar, confirma que el uso lo permite. - Índices de ocupación y construcción. Cuánto del lote puedes cubrir con la casa y cuántos metros puedes construir en total, además de alturas y retiros. - **Restricciones.** Zonas de amenaza por inundación o deslizamiento, rondas de ríos y quebradas, y áreas protegidas donde no se construye. Se pide en la alcaldía del municipio donde está el lote, sea Melgar, Carmen de Apicalá, Flandes o cualquier otro. En tierra caliente, con el Sumapaz o el Magdalena cerca, la parte de restricciones es la que leemos con más cuidado. Un lote junto a una quebrada puede tener parte del área dentro de la ronda, y en esa franja no se construye. En un condominio, el reglamento suma reglas propias, como el estilo de fachada o el número de pisos. Hay más detalle en [qué se puede construir en un lote campestre](/blog/que-construir-en-lote-campestre/). ## ¿El predial y la valorización tienen que estar al día? Sí, porque las deudas de impuestos siguen al predio y no a la persona. Si compras un lote con predial atrasado, el municipio puede cobrártelo a ti. Por eso la notaría pide los paz y salvo para escriturar. - **Paz y salvo de predial.** Lo pide el vendedor en la secretaría de hacienda de la alcaldía cuando el impuesto está pago. El recibo del predial también trae el avalúo catastral, que sirve para calcular gastos de escritura. - Paz y salvo de valorización. La contribución de valorización se cobra cuando el municipio o el departamento hacen una obra que beneficia a los predios de la zona, como una vía. Pregunta si hay alguna cobrada o anunciada y pide el certificado de estado de cuenta. - Paz y salvo de administración. En un condominio o conjunto cerrado lo expide la administración. - Servicios públicos. Si el lote ya tiene contadores, revisa que no haya deudas de agua o energía. Cuando el lote es nuevo y sale de un terreno más grande, es posible que todavía no tenga su propia ficha catastral. En ese caso el predial se paga sobre el terreno matriz y la constructora es la que entrega el paz y salvo. ## ¿Qué licencia debe tener un proyecto de lotes? Para dividir un terreno en lotes y hacer vías, redes y zonas comunes se necesita una licencia urbanística. La expide la curaduría urbana o, en los municipios que no tienen curaduría, la oficina de planeación. Según el tipo de suelo, puede ser una licencia de urbanización, de parcelación o de subdivisión. Cuando la tengas en la mano, revisa esto: - Que el nombre del proyecto, la matrícula del terreno y el titular coincidan con el certificado de tradición. - Que esté vigente o, si ya venció, que las obras se hayan terminado y entregado. - Que el número de lotes y sus tamaños se parezcan a lo que te ofrecen. - Que las zonas comunes que te muestran en el plano estén dentro de lo aprobado. La licencia de urbanismo del proyecto no es la licencia para construir tu casa. Esa la tramitas tú más adelante, cuando tengas los planos. En [Bruselas](/proyectos/bruselas-flandes/), en Flandes, por ejemplo, su ficha dice que el proyecto tiene licencia de urbanismo legalizada y que cada comprador tramita su propia licencia de construcción. Si el proyecto está en preventa, es posible que algunos trámites estén en curso. Pregunta en qué etapa está cada uno y cómo queda eso por escrito. Lo explicamos a fondo en [comprar un lote en preventa: cómo protegerte y qué revisar](/blog/comprar-lote-en-preventa/). ## ¿Qué dice el reglamento de copropiedad? Si el lote está en un condominio, un conjunto cerrado o una parcelación con zonas comunes, hay un reglamento de propiedad horizontal o de copropiedad. Se hace por escritura pública y se registra. Pesa casi tanto como la escritura del lote, porque define cómo vas a vivir ahí. Léelo antes de separar. Estos son los puntos que buscamos primero. - Bienes comunes y coeficientes. Qué es de todos y qué porcentaje te toca, que es la base para repartir las cuotas. - Cuota de administración. Cómo se fija y desde cuándo se paga. - **Normas de construcción.** Estilo de fachada, alturas, materiales, cerramientos, retiros y plazos para construir. - Usos. Si permite alquiler por días, mascotas, negocios o eventos. Varias fichas de nuestros proyectos lo mencionan. En Las Ramblas, en Melgar, el reglamento pide una fachada mediterránea uniforme. En Cardón, en Carmen de Apicalá, pide casas de estilo minimalista, y en Oasis Parcelación, también en Carmen de Apicalá, mantiene un estándar de construcción. Si piensas alquilar la casa los puentes festivos que no la uses, revisa que el reglamento lo permita. La vivienda turística, por su parte, debe inscribirse en el Registro Nacional de Turismo. En un proyecto en preventa el reglamento puede no estar registrado todavía. Pide el borrador y pregunta cuándo se registra. ## ¿Cómo confirmo que quien firma puede vender? Un lote con papeles perfectos no sirve si quien te lo vende no tiene la facultad de hacerlo. Lo que se revisa depende de quién firma. - Persona natural. Su cédula debe coincidir con el titular del certificado de tradición. Si hay varios dueños, deben firmar todos o dar poder a uno. - Alguien firma en nombre del dueño. Pide el poder especial, con la matrícula del lote, la facultad de vender y recibir el dinero, y la firma autenticada en notaría. Si el dueño está fuera del país, el poder se otorga ante el consulado o con apostilla. - Empresa o constructora. Pide el certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio. Ahí aparece el representante legal y si tiene límites para firmar. Si los tiene, se necesita la autorización de la junta. - **Herencias.** Si el dueño falleció, los herederos no pueden vender el lote hasta terminar la sucesión y registrarla. Hay una regla que no tiene excepciones. Los pagos van siempre a cuentas a nombre del vendedor que aparece en los papeles, de la constructora o de la fiduciaria del proyecto. Nunca a terceros ni en efectivo. ## ¿Qué debe decir la promesa de compraventa? La promesa es el contrato en el que comprador y vendedor se obligan a firmar la escritura más adelante. Por ley debe ir por escrito y tener una fecha o un plazo cierto para firmar la escritura, y sin eso puede no valer. Antes de firmarla, revisa que tenga: - Los datos completos de las dos partes. - El lote bien identificado: matrícula, área, linderos y, en un proyecto, el número de lote y la etapa. - El precio total y la forma de pago, con fechas y montos de cada cuota. - La notaría, la fecha y la hora para firmar la escritura. - La fecha de entrega del lote y en qué estado se entrega. - Quién paga cada gasto de escritura y registro. - Qué pasa si una de las partes incumple: arras o cláusula penal. Si compras en un proyecto que recibe los pagos a través de una fiduciaria, puede que firmes un contrato con ella en lugar de una promesa tradicional. Lee igual las condiciones de entrega y de devolución. Para ver dónde encaja este paso en todo el proceso, lee [cómo comprar un lote paso a paso](/blog/como-comprar-un-lote-paso-a-paso/). ## ¿Cómo saber si un lote tiene problemas? Estas son las señales que deben hacerte frenar. Una sola no siempre significa que el negocio está perdido, pero sí que hay que aclararla antes de pagar. - El vendedor no quiere mostrar el certificado de tradición o te entrega uno de hace meses. - En el certificado aparecen embargos, demandas, falsa tradición o una hipoteca sin cancelar. - El nombre del dueño no coincide con quien te vende y no hay poder. - El lote no tiene matrícula propia y no hay licencia que permita dividir el terreno. - El uso del suelo no permite lo que quieres construir, o el lote está en zona de amenaza o en la ronda de un río. - El área del certificado no se parece a la que te muestran en el terreno. - Te piden pagar en efectivo o a una cuenta a nombre de otra persona. - Te presionan para separar el mismo día sin dejarte leer la promesa. Si aparece alguna, pide un estudio de títulos a un abogado. Él revisa la historia del predio de los últimos años y te dice si la cadena de dueños está completa. ## ¿Qué se revisa el día de la escritura? En la notaría se firma la escritura pública de compraventa y después se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Solo con el registro el lote queda a tu nombre. Antes de firmar, comprueba: - Que los datos del lote (matrícula, área, linderos) sean los mismos del certificado de tradición. - Que el precio y la forma de pago coincidan con la promesa. - Que el vendedor haya entregado los paz y salvo. - Que quede claro quién paga cada gasto. Lo explicamos en [cuánto cuesta escriturar un lote](/blog/costos-de-escritura/). Después del registro, pide un certificado de tradición nuevo. En la última anotación ya debe aparecer tu nombre como propietario. ## ¿Cómo revisamos los papeles contigo? En el equipo Ortiz hacemos esta revisión con cada comprador antes de que separe, y siempre en el mismo orden. - Pedimos los documentos a la constructora o al propietario: certificado de tradición reciente, licencia, reglamento y modelo de promesa. - Leemos el certificado contigo, anotación por anotación, y te explicamos qué significa cada una. - Confirmamos el uso del suelo y lo que permite el reglamento, para que sepas qué puedes construir. - Revisamos la promesa punto por punto antes de que la firmes. - **Te acompañamos en la escrituración**: notaría y registro, hasta que el lote quede a tu nombre. Según sus fichas, los proyectos que publicamos se entregan con escritura individual, o sea, cada lote con su propia matrícula. Igual revisamos los documentos de cada uno. Si algo no está claro, te lo decimos y te recomendamos pedir un estudio de títulos. Si vives lejos, todo esto se puede hacer a distancia. Lo contamos en [cómo comprar un lote si vives en otra ciudad](/blog/comprar-lote-desde-otra-ciudad/). Y si ya tienes un lote en la mira, escríbenos por WhatsApp o desde la página de [contacto](/contacto/). ## Preguntas frecuentes ### ¿Qué documentos pedir para comprar un lote? Certificado de tradición y libertad reciente, certificado de uso del suelo, paz y salvo de predial y de valorización, y la cédula o el certificado de representación de quien vende. Si es un proyecto, pide también la licencia de urbanismo, el reglamento de copropiedad y el modelo de promesa. ### ¿Dónde saco el certificado de tradición y libertad? En línea, en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro, o en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos donde está inscrito el predio. Necesitas el número de matrícula inmobiliaria y no hace falta ser el dueño. ### ¿Cuánto tiempo de expedido debe tener el certificado? Lo usual es pedirlo con máximo 30 días, porque muestra la situación del predio solo hasta la fecha en que se expide. Si la firma se demora, pide uno nuevo. ### ¿Cómo saber si un lote tiene problemas? Mira en el certificado de tradición si hay embargos, demandas, hipotecas sin cancelar o falsa tradición, y en el uso del suelo si el lote está en zona de amenaza o en la ronda de un río. Si el dueño no coincide con quien vende, o te piden pagar a terceros, frena. ### ¿Necesito un abogado para comprar un lote? No es obligatorio. Con el certificado de tradición, el uso del suelo y los paz y salvo haces una primera revisión. Si aparece una falsa tradición, un embargo o una sucesión sin terminar, conviene pedir un estudio de títulos. ### ¿Qué es la escritura en proindiviso? Es cuando varias personas son dueñas de un mismo predio sin que cada parte tenga matrícula propia. Con escritura individual, tu lote tiene su propio folio y puedes venderlo, construir o hipotecarlo sin depender de los demás. ### ¿Qué pasa si el lote está en preventa y aún no tiene matrícula propia? Pregunta en qué etapa están la licencia y la división del terreno, y cómo queda por escrito la fecha en que el lote tendrá su folio y se firmará la escritura. Revisa también a quién se hacen los pagos. ### ¿Los proyectos de Ortiz tienen escritura individual? Sí. Según sus fichas, los proyectos que publicamos se entregan con escritura individual. Igual revisamos contigo los documentos de cada uno antes de separar y te acompañamos en la escrituración. --- **Contacto:** WhatsApp +57 317 777 5942 · https://ortizfincaraiz.com/contacto/ · info@ortizfincaraiz.com *Los precios son valores de referencia; cada compra se cotiza de forma personalizada.*