- El certificado de tradición y libertad dice quién es el dueño y si el predio tiene hipotecas, embargos u otras limitaciones. Pídelo reciente.
- El uso del suelo lo certifica la alcaldía: confirma que en ese lote se puede construir lo que tienes en mente.
- El predial debe estar al día. En un condominio, pide también el paz y salvo de administración.
- En un proyecto, revisa la licencia de urbanismo o de parcelación y que el lote tenga escritura individual.
En esta guía
La respuesta corta
Antes de pagar la separación revisa el certificado de tradición y libertad, el uso del suelo, el paz y salvo de predial y la escritura del predio. Si compras en un proyecto, pide además la licencia de urbanismo y confirma que la escritura es individual.
¿Por qué revisar los papeles antes de separar?
La separación es el primer pago y suele ser pequeño, pero ya te compromete con un lote. Por eso los papeles se revisan antes, no después. Muchos problemas de un lote no se ven en la visita: una hipoteca vieja, un embargo, un predio que no se puede dividir o un uso del suelo que no permite construir vivienda.
Casi todo se puede consultar en pocos días. Si algo no queda claro, ahí sí vale la pena pedir un estudio de títulos a un abogado.
¿Qué dice el certificado de tradición y libertad?
Es la hoja de vida del predio. Lo expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y se puede pedir en línea en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro con el número de matrícula inmobiliaria. Pídelo reciente: lo usual es que no tenga más de 30 días.
Las anotaciones van en orden de fecha, de la más vieja a la más nueva. Fíjate en esto:
- Propietario actual. Debe coincidir con quien te vende o con la constructora del proyecto.
- Hipotecas y embargos. Si aparecen y no están canceladas, hay que levantarlas antes de escriturar.
- Falsa tradición. Indica que alguien vendió sin ser dueño pleno. Es una señal para frenar y pedir asesoría.
- Servidumbres. Un paso de redes o un camino pueden limitar lo que construyes.
- Patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar. Si existen, hay que levantarlas para poder vender.
- Área y linderos. Compáralos con lo que te muestran en el plano y en el terreno.
¿Cómo sé si en el lote se puede construir?
Lo dice el uso del suelo, que define el plan de ordenamiento de cada municipio (POT, PBOT o EOT, según su tamaño). La oficina de planeación de la alcaldía expide el certificado de uso del suelo o un concepto de norma urbanística con la dirección o la matrícula del predio.
Ese documento te dice si el lote está en suelo urbano, de expansión, suburbano o rural, qué usos permite (vivienda, comercio, recreación) y cuánto se puede ocupar y construir. Se pide en la alcaldía del municipio donde está el lote: Melgar, Carmen de Apicalá o el que sea.
En un condominio, el reglamento suma reglas propias, como el estilo de fachada o el número de pisos. Te lo contamos en qué se puede construir en un lote campestre.
¿Qué impuestos y cuentas deben estar al día?
- Impuesto predial. El vendedor pide el paz y salvo en la alcaldía. La notaría lo pide para escriturar.
- Contribución de valorización. Si el municipio o el departamento la cobró por una obra, también debe estar paga.
- Administración. En un condominio o conjunto cerrado, el paz y salvo lo expide la administración.
- Servicios públicos. Si el lote ya tiene contadores, revisa que no haya deudas de agua o energía.
¿Qué más pedir si compras en un proyecto?
Cuando el lote hace parte de un condominio o una parcelación, el terreno grande suele estar a nombre de la constructora y los lotes se van separando con su propia matrícula. Por eso conviene revisar también:
- Licencia de urbanismo o de parcelación. La expide la curaduría urbana o la oficina de planeación y autoriza dividir el terreno y hacer las obras.
- Certificado de existencia y representación legal. De la constructora, en la Cámara de Comercio. Confirma quién puede firmar por ella.
- Tipo de escritura. Individual significa que tu lote tendrá matrícula propia. En proindiviso compartes la propiedad con otros dueños, y eso complica vender, construir o pedir un crédito.
- Promesa de compraventa. Revisa precio, forma de pago, fecha de entrega y fecha de escritura antes de firmarla.
Según sus fichas, los proyectos que publicamos se entregan con escritura individual. Aun así, revisamos contigo los documentos de cada uno antes de que separes.
¿Qué se revisa el día de la escritura?
En la notaría se firma la escritura pública de compraventa y después se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Solo con el registro el lote queda a tu nombre. Antes de firmar, comprueba:
- Que los datos del lote (matrícula, área, linderos) sean los mismos del certificado de tradición.
- Que el precio y la forma de pago coincidan con la promesa.
- Que el vendedor haya entregado los paz y salvo.
- Que quede claro quién paga cada gasto. Lo explicamos en cuánto cuesta escriturar un lote.
Después del registro, pide un certificado de tradición nuevo: debe aparecer tu nombre como propietario.
¿Qué señales deben hacerte frenar?
- El vendedor no quiere mostrar el certificado de tradición o te entrega uno viejo.
- Te piden pagar en efectivo o a una cuenta a nombre de otra persona.
- El lote no tiene matrícula propia y no hay licencia que permita dividir el terreno.
- El uso del suelo no permite lo que quieres construir.
- Te presionan para separar el mismo día sin dejarte leer la promesa.
Si quieres que revisemos contigo los papeles de un lote, escríbenos por WhatsApp o desde la página de contacto.
