- Se pagan tres cosas principales: derechos notariales, impuesto de registro (boleta fiscal o beneficencia) y derechos de registro.
- Por costumbre, la notaría se divide entre comprador y vendedor; el impuesto y los derechos de registro los paga el comprador; la retención en la fuente, el vendedor.
- El impuesto de registro va entre el 0,5 % y el 1 % del valor, según el departamento.
- Las tarifas cambian cada año: pide siempre la liquidación a la notaría.
En esta guía
La respuesta corta
Al escriturar un lote se pagan derechos notariales (con IVA), el impuesto de registro o beneficencia, que va entre el 0,5 % y el 1 % según el departamento, y los derechos de registro. Por costumbre el comprador paga el registro, la notaría se divide y el vendedor paga la retención en la fuente. Los valores son aproximados: pide la liquidación a la notaría.
¿Qué se paga al escriturar un lote?
Comprar un lote tiene dos momentos de papeleo: la firma de la escritura en la notaría y su registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En cada uno se pagan derechos e impuestos que no están incluidos en el precio del lote.
- Derechos notariales Tarifa anual + IVA
- Impuesto de registro (beneficencia) Entre 0,5 % y 1 %, según el departamento
- Derechos de registro Tarifa anual, según el valor
- Retención en la fuente (vendedor) 1 % si es persona natural
- Certificados y copias Valores menores
Las tarifas cambian cada año. Lo que lees aquí es general y aproximado: para tu caso, pide la liquidación a la notaría donde se va a firmar.
¿Cuánto cobra la notaría?
La notaría cobra los derechos notariales, una tarifa que fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro y que se calcula sobre el valor de la venta. Sobre esos derechos se paga IVA, y se suman las copias de la escritura y otros cobros menores.
El valor que se toma es, por lo general, el precio que queda en la escritura, que no debe ser menor que el avalúo catastral del lote. Por costumbre, la notaría se divide por partes iguales entre comprador y vendedor, aunque se puede pactar otra cosa en la promesa.
¿Qué son el impuesto y los derechos de registro?
Después de firmar, la escritura se registra para que el lote quede a tu nombre. Ahí hay dos pagos distintos:
- Impuesto de registro. Es un impuesto departamental, también llamado boleta fiscal o, en algunos departamentos, beneficencia. La ley permite una tarifa entre el 0,5 % y el 1 % del valor y cada departamento fija la suya, así que no cuesta lo mismo en el Tolima, en Cundinamarca o en el Quindío. Algunos departamentos suman estampillas u otros cobros.
- Derechos de registro. Los cobra la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos según una tarifa que fija cada año la Superintendencia de Notariado y Registro y que también depende del valor.
Por costumbre, los dos los paga el comprador. Ojo con el plazo: la ley da dos meses desde la firma para registrar la escritura; si se pasa, el impuesto de registro se cobra con intereses de mora. Acuerda en la notaría quién va a radicarla.
¿Qué paga el vendedor?
Además de su parte de la notaría, el vendedor paga la retención en la fuente: si es persona natural, es el 1 % del valor de la venta y se paga en la notaría al firmar. Si el vendedor es una empresa, como una constructora, la retención funciona distinto, pero tampoco la paga el comprador.
El vendedor también entrega el paz y salvo de predial y, si aplica, de valorización y de administración. La notaría los pide para firmar.
¿Cómo se reparten los gastos por costumbre?
| Concepto | Quién lo paga por costumbre |
|---|---|
| Derechos notariales e IVA | Mitad el comprador, mitad el vendedor |
| Impuesto de registro | Comprador |
| Derechos de registro | Comprador |
| Retención en la fuente | Vendedor |
| Paz y salvo de predial | Vendedor |
Algunos proyectos asumen parte de estos gastos como beneficio. Por ejemplo, la ficha de El Tesoro Campestre, en Flandes, dice que la constructora asume la mitad de los gastos de escrituración. Revisa el beneficio de cada proyecto en su ficha.
¿Qué otros gastos vienen después de escriturar?
Cuando el lote ya está a tu nombre, empiezan los gastos de cualquier propietario. Vale la pena tenerlos en cuenta desde la compra:
- Impuesto predial. Se paga cada año en la alcaldía del municipio donde está el lote.
- Administración. En condominios y conjuntos cerrados, una cuota mensual para portería y zonas comunes. Hay urbanizaciones abiertas, como El Oasis Ecológico en Carmen de Apicalá, que no la cobran.
- Licencia de construcción. Cuando vayas a construir, se pagan las expensas de la curaduría o los derechos de la oficina de planeación, y, donde se cobre, el impuesto de delineación urbana.
¿Cómo calculo cuánto voy a pagar?
- Ten a mano el precio que irá en la escritura y el avalúo catastral del lote, que aparece en el recibo del predial.
- Pide a la notaría donde se va a firmar la liquidación de gastos: derechos, IVA, retención y copias.
- Pregunta el impuesto de registro vigente en el departamento donde está el lote.
- Pregunta en la notaría o en la oficina de registro el valor de los derechos de registro.
- Si financias con la constructora y se firma una hipoteca, pregunta por los gastos de ese acto, que se suman.
Reserva ese dinero desde el principio, junto con la cuota inicial. Así el día de la firma no hay sorpresas. Antes de llegar a ese día, revisa qué papeles revisar antes de comprar un lote y cómo financiar un lote.
Si ya elegiste un lote, te enviamos el cálculo de tu caso. Escríbenos por WhatsApp o desde la página de contacto.
