Separación y cuota inicial de un lote: cuánto necesitas para empezar

¿Cuánto necesitas para empezar a comprar un lote?

Para arrancar necesitas dos pagos: la separación y la cuota inicial. La separación aparta el lote. La cuota inicial es el primer abono grande del precio. Hoy, en los proyectos que publicamos, la separación arranca en $500.000, según el proyecto, y la cuota inicial es un valor fijo en unos casos y un porcentaje del precio en otros.

Después viene el saldo en cuotas mensuales, con financiación directa con el proyecto, en plazos de 3 a 48 meses según cada uno. Y más adelante, cuando se firma la escritura, llegan los gastos de notaría y registro. Todo eso cabe en lo que llamamos el presupuesto de entrada, y en esta guía te mostramos cómo armarlo.

Una aclaración antes de seguir. En el equipo Ortiz no prestamos dinero ni fijamos las condiciones de pago. Cada proyecto pone las suyas en su ficha y en sus documentos, y pueden cambiar. Lo nuestro es asesorarte y acompañarte, para que sepas qué estás pagando y qué te respalda en cada paso.

¿Qué es la separación de un lote?

Es el primer pago que haces para apartar un lote específico mientras se prepara la promesa de compraventa. Mientras la separación esté vigente, el proyecto no le vende ese lote a otra persona. En algunos lugares la llaman reserva, apartado o anticipo. Lo que importa no es el nombre, sino lo que diga el documento que la respalda.

La separación tiene tres rasgos que conviene tener claros.

• Es un monto pequeño frente al precio. Por eso mucha gente la paga sin pensarlo dos veces, y es justo el momento en que más hay que leer.
• Tiene vigencia. Aparta el lote durante un tiempo, que debe quedar escrito, para que firmes la promesa y pagues lo que sigue.
• No te hace dueño. Asegura que el lote quede apartado en las condiciones del documento. La propiedad llega con la escritura registrada.

Nadie debería presionarte para separar el mismo día de la visita. Si el lote te gusta, pide los documentos, léelos con calma y separa cuando tengas claro de dónde sale el resto del dinero de entrada.

¿Qué es la cuota inicial y en qué se diferencia de la separación?

La cuota inicial es el primer abono importante del precio del lote. Normalmente se paga al firmar la promesa o pocas semanas después, en la fecha que diga el plan de pagos. Con ella el negocio queda en firme y empieza a correr el plazo de las cuotas mensuales.

Los proyectos la fijan de dos maneras.

• Como valor fijo: una suma igual para los lotes del proyecto, que ves en el simulador de la ficha. Es lo más común en los proyectos que publicamos.
• Como porcentaje del precio: una parte del valor del lote que eliges. Según sus fichas, Bruselas pide desde el 30 %, y Aqua Reservado, El Tesoro Campestre y La Primavera, el 30 %.

La diferencia práctica con la separación es de tamaño y de compromiso. La separación aparta el lote y suele ser poca plata. La cuota inicial ya es una parte importante del precio y viene amarrada a una promesa firmada, con fechas y consecuencias si alguien incumple.

	Separación	Cuota inicial
Para qué sirve	Apartar un lote mientras se firma la promesa	Dejar el negocio en firme y arrancar el plan de pagos
Cuándo se paga	Al elegir el lote	Al firmar la promesa o en la fecha del plan
Cuánto es	Un monto pequeño, según el proyecto	Un valor fijo o un porcentaje del precio, según el proyecto
Qué la respalda	El documento o recibo de separación	La promesa de compraventa
Si desistes	Aplica lo que diga el documento de separación	Aplica la promesa: arras o cláusula penal
¿Hace parte del precio?	Normalmente sí: se abona a la cuota inicial	Sí, es el primer abono grande del precio

¿La separación se abona a la cuota inicial?

Normalmente sí. La separación no es un cobro adicional, sino el primer pedazo de la cuota inicial y, por lo tanto, del precio del lote. Así funciona también el simulador de cada ficha, que te muestra la cuota inicial, la separación y el «saldo de la inicial», que es lo que te falta pagar el día de la promesa.

La cuenta, en palabras, queda así.

1. Empieza por el precio del lote.
2. La cuota inicial se calcula como valor fijo o como porcentaje de ese precio.
3. A la cuota inicial réstale la separación que ya pagaste: eso es el saldo de la inicial.
4. Al precio réstale la cuota inicial completa: eso es el saldo que se reparte en cuotas mensuales durante el plazo.

Precio del lote = separación + saldo de la inicial + saldo en cuotas.

No lo des por hecho. Pide que el documento de separación y después la promesa digan con todas las letras que la separación se abona a la cuota inicial. En el simulador puedes poner una separación mayor que la mínima y ver cómo baja el saldo de la inicial; confirma con el proyecto que así quede en los papeles.

Si alguien te dice que la separación «no se abona» o que es un «costo de trámite», pide la explicación por escrito antes de pagar. Un pago que no se descuenta del precio es un gasto que no recuperas, y tienes que saberlo desde el principio.

¿Cuánto se paga de separación en cada municipio?

Depende del proyecto. En la tabla ves desde cuánto arranca la separación en cada municipio donde tenemos proyectos y el plazo máximo para pagar el resto. Los valores de separación salen de los proyectos publicados y se actualizan solos.

Municipio	Separación desde	Plazo máximo
Melgar	$1.000.000	40 meses
Carmen de Apicalá	$1.000.000	40 meses
Flandes	$500.000	36 meses
Cunday	$1.000.000	36 meses
Anapoima	$2.000.000	12 meses
Granada	$2.000.000	48 meses
Nilo	$5.000.000	36 meses
Ricaurte	$1.000.000	40 meses
Tocaima	$1.000.000	48 meses
Quimbaya	$10.000.000	3 meses

Dos detalles para leerla bien. La separación de la tabla es la mínima, y algunos proyectos aceptan una mayor. Y donde la cuota inicial es un porcentaje, el monto depende del lote que elijas, porque un lote más grande o mejor ubicado vale más.

¿Qué debe decir el documento de separación?

Ningún pago de separación debería hacerse sin un documento. Puede ser un formato, una carta o un recibo, pero tiene que identificar el negocio y decir qué pasa con el dinero. Antes de pagar, revisa que tenga esto.

• Quién vende y quién compra, con nombres e identificación.
• El lote exacto: proyecto, manzana, número y área.
• El precio del lote y la forma de pago acordada.
• El valor de la separación y la fecha del pago.
• Que la separación se abona a la cuota inicial.
• Cuánto tiempo queda apartado el lote y la fecha límite para firmar la promesa.
• Qué pasa si desistes antes de firmar la promesa: si te devuelven todo, una parte o nada.
• Qué pasa si el vendedor no firma, si el lote ya estaba vendido o si cambian las condiciones. En esos casos debería haber devolución completa, y tiene que quedar escrito.
• En cuánto tiempo y cómo te devuelven el dinero, cuando haya devolución.
• La cuenta donde pagas y a nombre de quién está.
• La firma de quien recibe el pago en nombre del proyecto.

Si algo de esto no aparece, pídelo antes de pagar. Es más fácil corregir un papel que recuperar la plata. Las preguntas para revisar a quien te vende están en cómo elegir inmobiliaria en Melgar.

¿Qué dice la promesa sobre la separación y la cuota inicial?

La promesa de compraventa es el contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a firmar la escritura más adelante. La ley exige que conste por escrito y que diga cuándo se firmará la escritura. Desde que la firmas, la promesa es la que manda sobre el dinero de entrada.

Sobre ese dinero, revisa que diga lo siguiente.

• Que la separación ya pagada se abona a la cuota inicial.
• El valor de la cuota inicial y la fecha en que se paga, o las fechas, si se paga en partes.
• El saldo, el número de cuotas, su valor y sus fechas.
• Si una parte del pago de entrada se pacta como arras, y de qué tipo.
• La cláusula penal, es decir, la suma que paga quien incumpla.
• Qué pasa si desistes después de firmar, cuánto te devuelven y en qué plazo.
• Qué pasa si el vendedor incumple con la entrega, la escritura o el urbanismo.
• La cuenta donde se hacen los pagos.

¿Qué son las arras?

Son una suma que una parte le entrega a la otra al firmar, como señal del negocio. En la ley colombiana existen las arras de retracto: quien las dio puede desistir perdiéndolas, y quien las recibió puede desistir devolviéndolas dobladas. También hay arras que solo confirman el negocio y no dan derecho a retractarse. Muchas promesas usan la cuota inicial, o una parte de ella, como arras. Pregunta de qué tipo son y lee esa cláusula con calma, porque de eso depende lo que pierdes si cambias de opinión.

Lo demás de la promesa, como la identificación del lote, la escritura y la entrega, lo repasamos en lotes con financiación directa y en qué papeles revisar antes de comprar un lote.

¿Qué pasa con tu dinero si desistes de la compra?

Depende del momento y de lo que firmaste. Estos son los escenarios más comunes.

• Desistes antes de firmar la promesa: aplica lo que diga el documento de separación. Hay proyectos que devuelven todo dentro de un plazo, otros que retienen una parte y otros que no devuelven nada. Por eso hay que leerlo antes de pagar.
• Desistes después de firmar la promesa: aplica la promesa. Lo usual es perder las arras o pagar la cláusula penal, y recibir el resto de lo abonado en el plazo pactado.
• El vendedor no cumple: si no firma la promesa, si el lote ya estaba vendido o si no entrega en los términos pactados, lo que firmaste te respalda. Debería devolverte lo pagado y, según el contrato, pagarte la penalidad.
• No te sale el crédito o las cesantías: si vas a pagar una parte con un banco o con tu fondo, pide que la promesa diga qué pasa si no te aprueban. Sin esa cláusula, puedes quedar en la posición de quien desiste.

Desistir no es lo mismo que atrasarse. Si algún mes no alcanzas a pagar una cuota, habla con el proyecto antes de la fecha de pago. Lo que suele pasar en ese caso lo explicamos en la guía de financiación directa.

¿A nombre de quién se consigna la separación?

A nombre del proyecto, del vendedor que firma el documento o de la fiduciaria, si el proyecto maneja los pagos con una. Nunca a la cuenta personal de un asesor ni de un tercero. Esto vale igual para la separación, la cuota inicial y cada cuota.

• Antes de pagar, compara el titular de la cuenta con el vendedor que aparece en el documento de separación.
• Pide la certificación bancaria de la cuenta.
• No pagues en efectivo en el lote ni a alguien que «pasa a recoger».
• Pide que el comprobante diga el concepto: separación, proyecto, manzana y número del lote.
• Guarda cada comprobante y cada recibo en una carpeta, física o digital, hasta la escritura.
• Si te cambian los datos de pago por WhatsApp, confirma llamando a un número que ya tengas.

Si compras desde otra ciudad, en cómo comprar un lote si vives en otra ciudad explicamos cómo pagar de forma segura a distancia. Y en comprar un lote en preventa contamos cómo funciona una fiducia.

¿Cómo armar tu presupuesto de entrada?

El error más común es contar solo la separación. El dinero de entrada es todo lo que sale de tu bolsillo antes de que el plan de cuotas tome ritmo, más lo que viene al escriturar. Arma la lista así.

Concepto	Cuándo se paga	De qué depende
Separación	Al elegir el lote	Del proyecto; hoy arranca en $500.000
Saldo de la cuota inicial	Al firmar la promesa o en la fecha pactada	De si la inicial es valor fijo o porcentaje, y de lo que ya abonaste con la separación
Primeras cuotas mensuales	Desde la fecha que diga la promesa	Del saldo y del plazo que elijas
Visitas al lote	Antes de separar y durante la compra	De la distancia y de cuántas veces vayas
Estudio de títulos (opcional)	Antes de firmar la promesa	De quién lo haga
Gastos de escritura y registro	Al firmar la escritura	Del valor del lote y del departamento; si hay hipoteca, se suman los de ese acto
Impuesto predial	Cada año, desde que el lote es tuyo	Del avalúo catastral y de la tarifa del municipio
Administración	Desde la entrega o desde la fecha que diga el reglamento	Del conjunto o condominio

Tres consejos para que la cuenta cierre.

• Separa cuando tengas lista, o asegurada, la plata del saldo de la inicial. Si separas y no llegas a la promesa, puedes perder la separación.
• Deja un colchón para las primeras cuotas, para que el primer mes no te encuentre con la cuenta en cero.
• Ahorra desde ya para la escritura. En muchos proyectos llega al final, pero llega, y se paga aparte del precio.

Cuando la escritura llega al principio

En algunos proyectos los gastos de escritura no esperan al final. Según sus fichas, en Sol de Nilo, si financias, el lote se escritura de inmediato con hipoteca, y Balsillas II habla de escrituración inmediata. En esos casos, los gastos de notaría y registro, y los de la hipoteca si la hay, entran en el presupuesto de entrada. En cambio, según su ficha, en El Tesoro Campestre el proyecto asume la mitad de los gastos notariales. Cómo se calculan esos gastos está en cuánto cuesta escriturar un lote.

¿Se puede pagar la cuota inicial en partes o con cesantías?

En algunos proyectos, sí. Hay planes que permiten repartir la cuota inicial en varios pagos antes de que arranquen las cuotas mensuales. Según su ficha, Jardines de Bellavista, en Carmen de Apicalá, ofrece un plan de pagos a tu medida. Si lo necesitas, pregúntalo antes de separar y pide que las fechas queden en la promesa.

Con las cesantías, la regla general es que se pueden retirar para vivienda, y eso puede incluir un lote para construir tu casa. Cada fondo pone sus requisitos y sus tiempos, y lo normal es que pida la promesa firmada. Por eso es difícil usarlas para la separación, que va antes de la promesa, pero pueden servir para la cuota inicial si el fondo gira a tiempo. Confírmalo con tu fondo antes de separar. Las demás opciones están en ¿se puede financiar un lote?.

¿Qué errores evitar con el dinero de entrada?

• Pagar la separación el mismo día de la visita, por presión o por miedo a perder el lote.
• Pagar sin documento, o con uno que no dice qué pasa si desistes.
• Dar por hecho que la separación se abona a la cuota inicial sin que lo diga ningún papel.
• Separar sin tener la plata del saldo de la inicial.
• Consignar a una cuenta personal o pagar en efectivo.
• Olvidar los gastos de escritura, el predial y la administración.
• Elegir el plan por la cuota más baja sin mirar el valor total.
• Contar con un crédito o con unas cesantías que todavía no te han aprobado.

Si quieres ver el proceso completo, de la primera visita a la escritura, lee cómo comprar un lote paso a paso.

¿Cómo te ayudamos a empezar?

En el equipo Ortiz te mostramos los proyectos que encajan con lo que tienes para la entrada y con la cuota que puedes pagar al mes. Te explicamos el simulador de cada ficha, con la separación, el saldo de la inicial y el plan de cuotas. Revisamos contigo el documento de separación y la promesa antes de que pagues, y te acompañamos hasta la escritura.

Escríbenos por WhatsApp con cuánto tienes para empezar, o déjanos tus datos en contacto. Puedes ver todos los proyectos en proyectos o por municipio, como Flandes o Melgar.